聚焦 | 空置率60%！物流园区招商为啥这么难？

据中国电子商务研究中心数据显示，我国物流园区的平均空置率约60%，高空置率为园区经营带来了困难，导致项目投资回报周期长、收益低下等问题出现。

据国外经验介绍：空置率控制在5%左右，投资回报率能够保持10%，空置率超过15%，投资回报率为零。

我国物流园区招商为啥这么难?

1

定位不准，盲目建设

我国部分地区在建设物流园区时，为了追求园区的高大上、赶时髦，大量圈地，而且常用“智能化”“现代化”“最大”“辐射全国”等新鲜字样去吸引眼球，其实换汤不换药，项目建设带有较强的盲目性。

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一味求大，贪全，导致最终建成的项目产品与当地客户的实际需要相背离，为项目埋下了败笔。

对园区项目准确定位才能精准营销，建设前期不了解市场，盲足开发必将导致园区项目招商的失败。

2

同质化严重

差异化竞争是一个企业能够长期立足的根本。在前期设计阶段，开发商为了规避风险、降低损失，往往采用模仿竞争对手的策略，但是零风险策略往往潜伏着最大的风险。

例如，辽宁沈阳一个正在招商的园区项目就存在很大问题，该项目产品与当地同类型产品的最大不同之处，在于多了一个雨棚。按照建筑工程设计，商铺出租时会将雨棚面积的二分之一计算在项目产品之内，导致租金价格升高，而客户对租金的敏感度较高，雨棚设计给后期的招商和销售工作带来很大困难。

为什么会出现这种情况呢?原来这个园区的开发商是完全照搬深国际的设计来建设的，但是后者之所以这样做，是基于南方多雨等气候因素的。

那么如何规避此问题的再次发生?主要从以下两个方面开展工作。

第一，做好前期的实地市场调研;

第二，采用ESI(Early Supplier Involvement)改进项目产品设计流程。让当地的大客户参与项目产品的设计。园区供应链(如图二)与企业供应链(如图一)的不同之处在于客户充当供应商和消费者双重角色。

3

运营能力欠佳

有的园区在招商过程中过分强调租金、优惠政策等，而忽略园区运营环境的建设，存在配套服务不齐全、物流基础设施不完善及安保措施有待提高等问题，也是导致其招商失败的重要原因。

园区招商不仅要招得来，关键还要留得住。

4

招商团队实力弱，缺乏经验

开发商设置的招商组织架构中，招商专员是招商团队的主力。如果招商专员自身专业性不强、经验不足或者公司培训不到位，那么他对项目功能、定位、优势、发展趋势以及为客户带来的价值等问题的认识必然也不够透彻。

另外，如果招商专员缺乏与一线客户深入的沟通与交流，就把握不准客户的真正需求，园区招商匹配度也会随之降低，影响园区成功招商。

5

合作的中介机构不够专业

目前在国内还比较缺乏专业的物流园区招商机构，同时由于信息不对称，园区开发商选择专业招商代理机构时，也存在一定困难。

在园区建设过程中，选择知名的、而具有良好信誉和庞大客户群体的中介机构进行合作，有利于缩短投资回收期，规避市场风险，从而提高园区的建设成功率。

6

园区缺乏系统的整体规划

考虑到物流园区建设成本高、投资回报周期长，一般开发商会分期进行建设，一期项目建设体量相对较小，二期、三期等项目的建设则视一期项目的运营状况而定，缺乏对项目的整体规划。

来源：综合